" Всего несколько лет назад концепция владения и торговли фрагментами физической недвижимости кому-то казалась слишком надуманной, а у кого-то неприятно ассоциировалась с коммунальным жильем. Но с появлением технологии блокчейн токенизация недвижимости открыла новые возможности для долевого владения и инвестиций.
Долгожданный дебют технологии блокчейн в сфере недвижимости сделал токенизацию реальных активов широко обсуждаемой темой в отрасли.
Но как именно работает токенизация недвижимости и как она может помочь превратить неликвидную собственность в ликвидную? Давайте посмотрим.
Что такое токенизация?
Токенизация — это разделение традиционных активов (например, недвижимости) на цифровые токены, которыми можно торговать на блокчейне. Этот процесс облегчает людям инвестирование в такие активы и торговлю ими, а также помогает создать более ликвидный рынок.
По сути, токенизация — это процесс преобразования прав собственности на активы в цифровые токены на блокчейне, который можно использовать для токенизации нескольких вещей, включая:
- материальные активы – драгоценные металлы, недвижимость, предметы искусства и многое другое;
- нематериальные активы – права интеллектуальной собственности;
- регулируемые финансовые инструменты – облигации и акции.
В контексте недвижимости токенизация относится к фракционированию (разделению собственности на более мелкие части) собственности с помощью токенов, хранящихся в блокчейне. Таким образом, инвесторы могут напрямую владеть частью базового реального актива токена без необходимости покупать все имущество или управлять им целиком.
Токенизация может помочь сделать инвестиции в недвижимость более доступными и ликвидными. Вместо того, чтобы приобретать всю собственность, инвесторы теперь могут покупать токены, представляющие часть собственности. Это облегчает людям процесс инвестирования, а также помогает создать более ликвидный рынок.
Преимущества токенизации
Токенизация может революционизировать способы инвестирования и торговли активами, сделав их проще и доступнее для всех. Очевидные преимущества токенизации:
Ликвидность
Преобразование неликвидной недвижимости в «токены» подразумевает, что прямое вложение в недвижимость рассматривается как косвенное. Это позволяет эмитентам обеспечить более высокую ликвидность, так как количество покупателей не ограничивается теми, кто может позволить себе весь актив. Кроме того, токенизация также допускает долевое владение, открывая инвестиционные возможности для более широкого круга потенциальных инвесторов.
Прозрачность
Использование технологии блокчейн обеспечивает новый уровень прозрачности в сфере недвижимости. Поскольку данные хранятся в децентрализованном реестре, все транзакции видны всем в сети. Завершенные транзакции больше нельзя изменить или отменить, ими невозможно манипулировать, что, в свою очередь, создает более безопасную и надежную систему. Такая повышенная прозрачность помогает укрепить доверие к рынку и уменьшить число случаев мошенничества.
Автоматизация
Использование смарт-контрактов позволяет автоматизировать несколько процессов, связанных с операциями с недвижимостью: передачу прав собственности, проверку документов, выплату дивидендов и соблюдение требований. Это может помочь сделать процесс более эффективным и упорядоченным, причем, с экономией времени и денег для всех вовлеченных сторон.
Доступность
Токенизация устраняет текущие ограничения на дробление реальных активов, позволяя участвовать более широкому кругу инвесторов. Барьеры для входа устранены, поскольку активы, которые когда-то были доступны только избранным и привилегированным немногим, теперь могут быть доступны большему количеству людей. Такая повышенная доступность помогает демократизировать рынок и уравнять правила игры.
Отмена географических ограничений
Глобальный характер общедоступных блокчейнов облегчает токенизацию активов, делая их доступными для инвесторов в любой точке мира. Это помогает разрушить географические границы и соединить глобальные рынки. Например, недвижимость в Нью-Йорке теперь может быть токенизирована и предоставлена инвесторам в Японии, и наоборот, при условии, что блокчейн соответствует требованиям «Знай своего клиента» и законам о борьбе с отмыванием денег.
Как токенизировать недвижимость?
Токенизация активов недвижимости состоит из трех этапов:
Шаг 1: Структурирование сделки
Этот шаг включает в себя принятие решения о типе актива, который будет токенизирован. Как правило, владельцы собственности выбирают один из двух вариантов:
- создают дочернее предприятие материнской компании (для изоляции финансового риска), называемое компанией специального назначения;
- становятся частью фонда недвижимости или фондов, которые уже существуют и ориентированы на инвестирование в ценные бумаги недвижимости.
На этом этапе также определяются права акционеров на дивиденды, частичное управление и доли участия.
Шаг 2: Выбор платформы
Следующим шагом является выбор платформы для создания токенов. Это может быть, например, RealT, Harbour или Slice.
Выбранная владельцами недвижимости платформа затем использует технологию блокчейн и создает смарт-контракты для управления и автоматизации продажи, передачи и выплаты дивидендов. Они могут работать на различных типах блокчейнов, таких как:
Публичные блокчейны: эти сети децентрализованы и имеют открытый исходный код, что означает, что любой может присоединиться и участвовать. Наиболее известные примеры общедоступных блокчейнов – Ethereum и Bitcoin.
Частные блокчейны: эти сети централизованы, и присоединиться к ним могут только те, у кого есть приглашение от сетевого администратора. Частные блокчейны часто используются предприятиями и организациями для внутреннего учета и эффективного управления.
Гибридные блокчейны: эти сети представляют собой комбинацию общедоступных и частных блокчейнов, что дает пользователям преимущества обоих миров.
Шаг 3: Выпуск и распространение токенов
Токены создаются, выпускаются и распространяются во время предложения токенов безопасности (STO). Подобно акциям, выпущенным на фондовом рынке во время первичного публичного предложения (IPO), токены безопасности предлагаются инвесторам в обмен на финансирование. После завершения STO эти токены безопасности размещаются на бирже цифровых активов, где инвесторы могут покупать и продавать их.
Чем токенизация выгодна рынку недвижимости?
Токенизация обеспечивает новую ликвидность на рынке real estate, облегчая людям торговлю недвижимостью и инвестирование в нее. Благодаря токенизации инвесторы могут покупать и продавать долевое владение недвижимостью, что раньше было невозможно. Это создало более ликвидный рынок недвижимости и помогает изменить то, как люди инвестируют в недвижимость и владеют ею.
Мировой рынок недвижимости в настоящее время оценивается в 280 триллионов долларов. Однако, несмотря на то, что рынок традиционной недвижимости является одним из крупнейших в мире, он остается в значительной степени неликвидным и непрозрачным. Критики связывают это со многими факторами, в том числе с высокими инвестиционными затратами, длительными инвестиционными горизонтами, дорогостоящими посредниками и неэффективными расчетными циклами.
Токенизация помогает решить эти проблемы, устраняя разрыв между традиционной недвижимостью и технологией блокчейн. Согласно недавнему исследованию Moore Global, если 0,5% всего мирового рынка real estate будет токенизировано в течение следующих пяти лет, рынок недвижимости может экспоненциально вырасти до 1,4 трлн долларов. Проще говоря, даже небольшая часть традиционной недвижимости может значительно повысить ликвидность рынка за счет токенизации.
Как получить ликвидность, не продавая недвижимость?
Традиционные принципы работы с недвижимостью утверждают, что получить ликвидность можно только путем продажи своих активов. Однако с токенизацией это уже не так. Теперь владельцы недвижимости могут разблокировать ликвидность своей собственности, не продавая ее.
Технология блокчейн открывает множество возможностей, позволяя разбивать активы на более мелкие части, представляющие право собственности. Это касается не только объектов недвижимости, но и акций компаний, ценных коллекций произведений искусства и многого другого.
Например, предположим, что сдаваемая в аренду собственность владельца недвижимости стоимостью 1 миллион долларов в настоящее время приносит 10 000 долларов дохода от аренды в месяц. Если бы владелец токенизировал недвижимость, он мог бы выпустить 10 000 токенов по 100 долларов каждый. Затем эти токены можно продать на бирже цифровых активов инвесторам, которые смогут торговать токенами и получать доход от аренды недвижимости.
Владелец недвижимости по-прежнему сохраняет за собой право собственности на нее и может продолжать получать доход от ее аренды. Однако он также будут иметь необходимую ликвидность без продажи своих активов.
Потенциальные риски токенизации инвестиций в недвижимость
Когда дело доходит до токенизации недвижимости, есть несколько ключевых рисков, о которых должны знать инвесторы. Назовем их:
Регулирование: токенизация недвижимости все еще является относительно новым явлением, которое в настоящее время не регулируется в большинстве юрисдикций. Это означает, что существует риск того, что законы и правила могут измениться, что негативно повлияет на рынок токенизированной недвижимости.
Волатильность: цены на цифровые активы могут быть очень волатильными, а это означает, что инвесторы могут потерять значительную сумму денег, если вложат средства в недвижимость, стоимость которой снижается.
Мошенничество: как и при любых инвестициях, всегда существует риск мошенничества. При инвестировании в токенизированную недвижимость важно провести тщательные исследования и комплексную проверку, чтобы гарантировать законность проекта.
Несмотря на это, для многих инвесторов потенциальные выгоды от инвестиций в токенизированную недвижимость перевешивают риски.
