" Федеральный регулятор ипотечного кредитования США изучает, как криптовалютные холдинги могут помочь соискателям ипотечных кредитов претендовать на их получение. Этот шаг был предпринят на фоне сокращения числа заявок на ипотеку, поскольку в последние годы США переживают жилищный кризис.
В заявлении от 23 июня Билл Пулт, глава Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA), заявил, что его ведомство «изучит использование криптовалютных активов, поскольку это связано с получением ипотечных кредитов».
На протяжении последних 50 лет ситуация с домовладением в США оставалась относительно стабильной: около 62% населения владеет собственным жильем. Однако в последние годы число новых заявителей резко сократилось.
Некоторые специализированные кредиторы уже разрешают заемщикам использовать свою криптовалюту в качестве залога, но изучение и подтверждение со стороны FHFA стало бы важным шагом вперед для внедрения криптовалют, особенно на фоне растущего числа заявок на ипотеку.
Рисунок 1. Количество выданных ипотечных кредитов с 2012 года и по оценкам до 3 квартала 2026 года. Источник: Statista.
FHFA выступает за криптовалюту при выдаче ипотечных кредитов, в то время как ставки на жилье снижаются
Комментарии Пулта в поддержку криптовалют появились в то время, когда рынок жилья США испытывает серьезные трудности.
Количество выданных ипотечных кредитов, то есть процесс, в ходе которого кредитор работает с заемщиком над оформлением ипотечного кредита, сократился почти до рекордно низкого уровня в середине 2024 года и незначительно улучшился в первом квартале 2025 года. Сокращение объемов выдачи кредитов, и особенно рефинансирования, объясняется несколькими факторами.
Во-первых, предложение жилья недостаточно растет для удовлетворения спроса. Темпы строительства замедляются, все больше жилья приобретается инвесторами, а не потенциальными домовладельцами, а пожилые домовладельцы по-прежнему живут дома, а не переезжают в жилые помещения для престарелых.
Заимствования также становятся все более дорогими, и многие объясняют сокращение объема предоставляемых кредитов повышением процентных ставок Федеральной резервной системой для борьбы с инфляцией. Пулт раскритиковал политику ФРС по процентным ставкам, дойдя до того, что призвал к отставке председателя Джерома Пауэлла, который будет выступать 26 июня с речью перед Конгрессом.
На фоне этих трудностей Билл Пулт ищет способы сделать заимствования более доступными для домовладельцев.
Одобрение FHFA может открыть доступ кредиторов к криптовалюте
Официальное признание криптовалюты в FHFA может открыть крупные федеральные программы кредитования для большего числа заемщиков. В 2024 году только FHA выдало более 760 000 ипотечных кредитов на сумму 230 миллиардов долларов.
До 23 января 2025 года большинство банков не могли предлагать обеспеченные криптовалютой кредиты или ипотеку, из-за Бюллетеня по бухгалтерскому учету персонала № 121, банковского правила Комиссии по ценным бумагам и биржам, которое требовало от финансовых учреждений учитывать криптовалюты в качестве обязательства, а не актива на своем балансе. Это правило было быстро отменено после вступления президента Дональда Трампа в должность.
Тем не менее, займы, обеспеченные в рамках федеральных программ, таких как FHA, VA и USDA, в настоящее время не позволяют заемщикам использовать свою криптовалюту в качестве обеспечения. По словам редактора 99Bitcoins Сэма Кулинга, некоторые федеральные займы могут даже не позволять использовать долларовые средства, вырученные от продажи криптовалют, для первого взноса.
Эксперт по личным финансам Эндрю Локенаут (Andrew Lokenauth) сказал, что потенциальным домовладельцам, которые желают приобрести недвижимость за свои биткоины, нужно «тщательно все документировать и проходить бумажную волокиту».
Сторонники биткоина высоко оценили открытость Билла Пулта для биткоина (BTC), а некоторые заявили, что в цифровой актив уже встроены функции, которые предпочитают кредиторы, например, прозрачная документация.
Митчелл Аскью, аналитик Blockware для майнинга биткоина как услуги, сказал, что ликвидность актива и прозрачное хранение, а именно его публичный блокчейн, делают его «идеальным обеспечением» для ипотечных кредитов.
Сиджей Константинос, основатель биткоин-компании People's Reserve, занимающейся ипотекой и облигациями, сказал, что биткоин может еще больше подорвать рынок ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, который контролирует FHFA, регулируя Fannie Mae и Freddie Mac:
«Это несложно».
Кому нужны крипто-кредиты?
Уже есть небольшое количество кредиторов, которые позволяют заемщикам предлагать свои криптовалюты в качестве обеспечения, но их немного, и они находятся далеко друг от друга. Они больше ориентированы на класс инвесторов, покупателей жилья, и несут риски, с которыми некоторые, возможно, не готовы смириться.
Milo (ранее MiloCredit) мгновенно одобряет кредиты для заемщиков, но сначала им нужно доказать, что у них достаточно криптовалюты, чтобы покрыть всю сумму кредита. Генеральный директор Milo Йосип Рупена сказал, что многие клиенты покупают свои вторые дома, недвижимость для отдыха или инвестиционную недвижимость.
«Многие из них имеют высокие доходы, но традиционные банки не смогли бы оценить их», - сказал он.
Strike, еще одна компания, которая предлагает кредиты под залог биткоинов, заявляет, что криптовалютные кредиты в их нынешнем виде сопряжены с определенными рисками. Волатильность является основным фактором. Если цена BTC резко снижается, соотношение кредита к стоимости увеличивается, «что может спровоцировать маржинальные требования или ликвидацию - вынужденные продажи в неподходящее время».
Кредиторы также готовы к риску. Один из комментаторов заявил:
«Модели риска для этого будут безумными. Традиционные ипотечные кредиты предполагают относительно стабильный доход и активы. Теперь вы имеете дело с заемщиками. За неделю их чистый капитал может вырасти на 50%. Как вы проводите стресс-тестирование портфеля, если ваше обеспечение включает в себя все, от биткоинов до случайных токенов DeFi?»
Рисунок 2. Источник: Cory Bates.
Но владение криптовалютой в США становится все более распространенным явлением, поэтому законодатели и регулирующие органы в Вашингтоне стремительно внедряют правила и правовую базу, благоприятные для отрасли.
Недавние исследования показывают, что криптовалюта больше не является прерогативой богатых, а все чаще рассматривается обычными инвесторами как законный розничный актив. Согласно отчету Национальной ассоциации криптовалют «Состояние криптовалют на 2025 год», около 20% американцев, около 65 миллионов человек, по оценкам, в настоящее время владеют криптовалютой.
Их инвестиции также не являются астрономическими; около 74% криптовалютных портфелей в США стоят менее 50 000 долларов.
Разрешение использовать криптовалюту для первого взноса или в качестве залога может открыть доступ к домовладению для растущего числа инвесторов, если биткоин присоединится к списку других ценных бумаг, которые они могут использовать для получения ипотеки.
