" Перезалог означает, что Better Mortgage вправе использовать биткоин, предоставленный заемщиками в качестве залога по новому жилищному кредиту на платформе Coinbase. А вот клиенты не смогут вернуть залог до погашения или рефинансирования обычной ипотеки.
Компании запустили продукт на прошлой неделе. Better сообщила, что с момента открытия доступа для широкой публики объем запрошенных кредитов по предварительным заявкам достиг $360 млн — это больше, чем $260 млн, которые планировали занять участники предварительного списка ожидания.
При закрытии сделки заемщик получает два кредита. Первый — стандартная ипотека, соответствующая требованиям Fannie Mae и обеспеченная домом. Второй кредит покрывает первоначальный взнос и обеспечен биткоином заемщика, а также вторым залогом на ту же недвижимость.
Кредиты под залог биткоина выдаются при соотношении залога к сумме кредита 250%: заемщик должен предоставить $2,50 в BTC на каждый заемный доллар для первоначального взноса. Например, покупатель дома стоимостью $500 000 может предоставить биткоин на сумму $250 000, чтобы покрыть первоначальный взнос в размере $100 000.
Оба кредита выдает Better, платежи по ним объединяются в один ежемесячный платеж. При закрытии сделки биткоин переводится со счета заемщика в Coinbase на счет хранения Better в Coinbase Prime.
Better уточнила, что может повторно использовать заложенный биткоин — при условии сохранения эквивалентного количества криптовалюты для последующего возврата заемщику.
Coinbase выступает только как хранитель активов и поставщик технологий, не участвует в предоставлении кредитов и не принимает решений о ликвидации залога, сообщили компании.
Биткоин не помогает заемщику получить одобрение на первую ипотеку. Кандидаты должны соответствовать стандартным требованиям Fannie Mae по уровню дохода, кредитному рейтингу и соотношению долга к доходу — независимо от наличия криптовалюты.
«Продукт не преобразует криптовалютные активы в учитываемый доход и не отменяет требований к соотношению долга к доходу или кредитному рейтингу, — сообщила Better в письменных ответах. — Кредит под залог биткоина решает только проблему внесения первоначального взноса наличными».
Как работает перезалог биткоина
«Better может повторно использовать заложенный биткоин при условии сохранения эквивалентного количества криптовалюты для возврата залога после погашения кредита», — сообщила компания.
Перезалог позволяет использовать предоставленный залог в другой сделке вместо того, чтобы оставлять его без движения на хранении.
На практике заемщику обещают вернуть эквивалентное количество биткоина после завершения кредита, но не гарантируют, что те же самые монеты останутся нетронутыми в течение всего срока. Таким образом, заемщик зависит от способности Better сохранить и вернуть биткоин, а также подвержен риску изменения стоимости криптовалюты и недвижимости.
Это превращает биткоин заемщика скорее в долговую расписку: Better может использовать залог в других целях, обещая вернуть эквивалентное количество позже. Это противоречит тенденции в криптоиндустрии после краха FTX — стремлению к проверяемым резервам — и ставит заемщиков в зависимость от способности посредника вернуть биткоин спустя, возможно, десятки лет.
Компания заявила, что соглашения с заемщиками и условия хранения соответствуют применимому законодательству, включая правила о несостоятельности. При этом она не пояснила, идентифицируется ли биткоин каждого заемщика отдельно, кто получает право собственности после повторного использования залога и сохранит ли заемщик имущественные права или станет кредитором в случае банкротства Better или одного из ее финансовых партнеров.
Заемщики также не могут просто погасить второй кредит, чтобы досрочно вернуть свой биткоин. Better сообщает, что залог остается заблокированным до полного погашения или рефинансирования стандартной ипотеки — даже несмотря на то, что биткоин и второй залог обеспечивают отдельный кредит на первоначальный взнос.
Такое условие может привести к тому, что биткоин останется в залоге на весь срок 15‑ или 30‑летней ипотеки, если заемщик не рефинансирует кредит или не продаст дом. На публичной странице Better указано, что при продаже дома кредит на первоначальный взнос должен быть погашен до возврата биткоина.
Отсутствие маржинальных требований
В отличие от типичного кредита под залог криптовалюты, падение цены биткоина не приводит к требованию внести дополнительное обеспечение, не требует нового залога и не запускает автоматическую продажу.
Даже если стоимость биткоина станет меньше суммы первоначального взноса по кредиту, ликвидация происходит только после просрочки платежа, сообщила компания.
Пропуск объединенного платежа запускает процедуру просрочки. Better заявила, что может ликвидировать заложенный биткоин через 60 дней после уведомления заемщика, но продаст только столько, сколько необходимо для погашения долга и приведения счета в актуальное состояние.
Обращение взыскания на дом может начаться через 180 дней просрочки в соответствии с правилами Fannie Mae. Better сообщила, что сначала должна реализовать биткоин, но «стандартные меры по взысканию задолженности» могут быть применены, если продажа залога не покрывает всю сумму долга.
Если дом продается через процедуру обращения взыскания, вырученные средства сначала идут на погашение стандартной ипотеки, затем — кредита на первоначальный взнос под залог криптовалюты. Оставшаяся сумма передается заемщику.
Сейчас принимается только биткоин. В первоначальном анонсе компаний в марте упоминался также USDC, но Coinbase сообщила, что партнеры решили запустить продукт только с BTC, пока оценивают другие варианты залога.
Участники Coinbase One, получившие одобрение на этот продукт, могут получить кредит на покрытие расходов при закрытии сделки от кредитора — в размере 1% от суммы ипотеки, но не более $10 000.
Компании сообщили, что 35,9% текущих заявителей владеют криптовалютой на сумму более $500 000, а 38% планируют совершить покупку в ближайшие три месяца.
